土地開發實務─確認容積率與建蔽率(二)

二、容積率之特殊規定

(一)台北市特殊規定

 1. 商業區面前道路寬度不足原容積率*2

        根據台北市土地使用分區管制自治條例第25條第1項規定：「商業區內建築物之建蔽率與容積率不得超過下表規定，且容積率不得超過其面前最寬道路(以公尺計)乘以百分之五十之積數，未達三○○%者，以三○○%計‧」

        舉例來說，商三的土地其容積率原為560%，要達到原有560%容積率的情況，面前道路寬度需要達到11.2公尺(560%*2)。但倘若其面前最寬道路只有8公尺，則該容積率只能400%計(8*50%=400%)；如果面前最寬道路為6公尺或6公尺以下，則該容積率以300%計算。(詳見下表)

2. 商業區鄰路面寬不足5公尺

        前項商業區土地如臨接最寬道路之面寬達5公尺以上，其基地範圍內以15倍面寬為周長所圍成之最大面積，得以最寬道路計算容積率，再以次寬道路為同方法檢討，最後剩餘部份以容積300%計。如果鄰路面寬皆不足5公尺，則該容積率即以300%計算。圖示如下：

        此一部分可以參考98年7月22日府都規字第09833492200號「有關台北市土地使用管制規則第25條商業區容積率計算原則」內有詳盡的圖說。在此特別整理出下列表格，更容易清楚理解。

3.住二之ㄧ、住二之二、住三之ㄧ、住三之二、住四之ㄧ鄰路面寬不足16公尺

        根據台北市土地使用分區管制自治條例第10條規定，住二、住三、住四之土地，如建築物面臨30米道路或是面前道路對側有河川，容積得酌予提高為住二之ㄧ、住二之二、住三之ㄧ、住三之二、住四之ㄧ。但若其鄰接道路之「基地面寬不足16公尺」，其容積率仍以原住二、住三、住四計算。

    也就是說此種”之”類的住宅區土地，必須符合兩個條件：(1)面前道路達 30公尺以或面前道路對側有河川(2)鄰接道路之基地面寬達到16公尺以上，容積率才得以該”之”類住宅區之容積計算。此點常為開發人員所忽略，不可不慎。(詳見下表)

(二)新北市特殊規定

1.商業區、住宅區面前道路寬度

         新北市的土地永遠要記得確認完使用分區後，一定要從各區的細部計畫下手研究。每一個細部計畫的住宅區、商業區容積率、建蔽率皆不太一致，也時常會規定如果面前馬路面寬不足，該容積率再往下修正(如三重、板橋、新莊、中和、永和等)，務必仔細確認。

2.商業區做住宅使用之容積不得超過該區住宅區之基準容積

        依照都市計畫法新北市施行細則第17條規定：「商業區做住宅使用之基準容積不得超過該都市計畫住宅區之基準容積。」

        舉例來說，以三重區二重疏洪道兩側附近地區，其細部計畫規定該範圍內住宅區容積率為240%，商業區320%。如果商業區做為住宅使用，則住宅部份容積最高只能使用240%，剩餘之容積80%須做為商業使用，其住宅、商業之比例為3：1。

        惟各計劃區所屬土地使用分區管制要點另有較嚴格之規定者，如新莊副都心區域已明確規定商業區做住宅使用之比例不得超過50%，則從其較嚴格之規定。

三、建蔽率之特殊規定

(一)台北市特殊規定

1.建蔽率放寬

    依台北市土地使用分區管制自治條例規定，建築基地如依原定建蔽率而無法依法定容積率之建築樓地板面積建築者，其建蔽率放寬如下：

(1)住宅區(第10條第4項)

     A.第二種住宅區，建蔽率四○％。

     B.第三種住宅區，建蔽率五○％。

     C.第四種住宅區，建蔽率六○％。

(2)商業區(第25條第3項)

     A.第一種商業區，建蔽率六○％。

     B.第二種商業區，建蔽率七○％。

     C.第三種商業區，建蔽率七○％。

     D.第四種商業區，建蔽率八○％。

(3)工業業區(第37條第2項)

    A.第二種工業區，建蔽率五○％。

    B.第三種工業區，建蔽率六○％。

        實務上，筆者很少見到這類建蔽率放寬的案子。並非所有基地都可以申請放寬建蔽率，其必須滿足特定之基地條件並敘明無法將法定容積使用之緣故，並由建築師簽證負責。得由台北市建築管理處逕依規定予以放寬建蔽率的基地為：

1.受限於航高限制者。

2.基地臨接道路寬度6公尺以下者。

3.未達本市土地使用分區管制規則之最小建築基地規定，並經本市畸零地調處委員會核准單獨建築或經專案簽報核准單獨建築之基地。

(二)新北市特殊規定

1.建蔽率上限

        根據都市計畫法新北市施行細則第36條規定，住宅區之建蔽率不得超過50%，商業區不得超過70%，工業區不得超過60%。前項各土地使用分區之建蔽率，其都市計畫書另有較嚴格之規定者，從其規定。  
        另外，第37條也規定，各土地使用分區之法定開挖率不得超過建蔽率加基地面積百分之十。但建築基地面積在五百公尺以下者，不得超過建蔽率加基地面積百分之二十。