土地開發實務─確認容積率與建蔽率(一)

一、認識容積率與建蔽率

        容積率與建蔽率是評估一塊土地時，最基本卻最重要的評估指標。凡是實施都市計畫範圍內之可建築土地，皆有其土地使用分區，不同的使用分區代表使用強度(容積率─即可興建的樓地板面積)與使用組別(如當住宅、商業、各種產業之限制)的不同。大致上建設公司最常接到的土地為住宅區、商業區與工業區，而其中又分別有不能的強度分級，如住一~住四，即代表使用強度的增加，也因此住四容積率與建蔽率高於住一、商四容積率與建蔽率高於商一。

(一)何謂容積率

        建築技術規則建築設計施工編第161條：「本規則所稱之容積率，指基地內容積總樓地板面積與基地面積之比。…前項所稱容積總樓地板面積，指建築物除依本編第五十五條、第一百六十二條、第一百八十一條、第三百條及其他法令規定，不計入樓地板面積部份外，其餘各層樓地板面積之總和‧」

        因此簡單的來說，容積率是指一建築物「計入容積之樓地板面積」與該基地面積之比值，也就是說容積越高的土地，可創造出的樓地板面積越多。而一般而言，基地可建築總樓地板面積包含了三個部份：

1.    基準容積：指土地使用分區管制規則規定容積率*基地面積之值。須參考各直轄市、縣市土地使用分區管制規定。

2.    獎勵容積：包含容積移轉獎勵容積、開放空間獎勵容積、大規模整體開發獎勵容積、時程獎勵容積、都市更新獎勵容積、其他獎勵容積。

3.    得不計入容積之項目：如陽台、梯廳合計15%，機電空間15%，屋突、陽台、雨遮、停車空間等。

        容積率基本上屬於立體式的總量管制，本意是為了藉由樓地板總量管制來控制居住或使用的人口數量。而就土地開發的角度來看，容積率代表了土地的價值，當一塊土地可創造的容積越高，代表可以興建的樓地板面積越多，價值也會越高。

(二)何謂建蔽率

    建築技術規則建築設計施工編第1條第4項對建蔽率之定義為「建築面積占基地面積之比率‧」而建築面積指的是建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影面積。譬如一宗土地使用分區為住三，其法定建蔽率為45%，即代表其建築面積最多只能佔45%(扣除不計入建築面積之面積，如陽台、雨遮、屋簷、遮陽板、花台、騎樓等)，其餘剩下部份須留設為法定空地。

    建蔽率基本上屬於平面式的面積管制，本意是為了藉由控制建築面積而留設出開放空間或綠帶，達到塑造整體環境的效果。而就土地開發的角度來看，建蔽率(建築面積)較重要的影響有二：

1.    一樓的面積：如果該區有店面價值，建蔽便會努力做到最高值。

2.    屋突的面積：屋突面積取決於建築面積(建築面積*3/8)。

二、初步確認

(一)確認使用分區

    根據上一節提到的使用分區圖與使用分區證明，可以明確的判別評估之土地所屬使用分區，在依據各縣市政府規定之土地使用管制規則，就可知道該法定容積率與建蔽率。

      上表為台北市土地使用管制規則對於不同分區之容積率、建蔽率之規定。

(二)確認都市(細部)計畫

    確認完使用分區後，還需要在Double Check細部計畫對於該區土地使用管制是否有特殊限制。台北市一般情況下，如果查詢使用分區註明為住宅區、商業區、科技工業區、工商混合區等在上表未規範之使用分區，代表其脫離台北市土地使用分區管制自治條例而有獨立的細部計畫作為規範，必須依照其規定之法定容積率、建蔽率辦理。

    對新北市而言，由於每個行政區都有其獨立之都市計畫，因此確認容積率、建蔽率反而是最先從該區都市計畫書著手查詢，確認後再回過頭檢查通則性之整體計畫或法規(如都市計畫法新北市施行細則)。