土地開發實務─確認容積率與建蔽率(二)

二、容積率之特殊規定

(一)台北市特殊規定

 1. 商業區面前道路寬度不足原容積率*2

        根據台北市土地使用分區管制自治條例第25條第1項規定：「商業區內建築物之建蔽率與容積率不得超過下表規定，且容積率不得超過其面前最寬道路(以公尺計)乘以百分之五十之積數，未達三○○%者，以三○○%計‧」

        舉例來說，商三的土地其容積率原為560%，要達到原有560%容積率的情況，面前道路寬度需要達到11.2公尺(560%*2)。但倘若其面前最寬道路只有8公尺，則該容積率只能400%計(8*50%=400%)；如果面前最寬道路為6公尺或6公尺以下，則該容積率以300%計算。(詳見下表)

2. 商業區鄰路面寬不足5公尺

        前項商業區土地如臨接最寬道路之面寬達5公尺以上，其基地範圍內以15倍面寬為周長所圍成之最大面積，得以最寬道路計算容積率，再以次寬道路為同方法檢討，最後剩餘部份以容積300%計。如果鄰路面寬皆不足5公尺，則該容積率即以300%計算。圖示如下：

        此一部分可以參考98年7月22日府都規字第09833492200號「有關台北市土地使用管制規則第25條商業區容積率計算原則」內有詳盡的圖說。在此特別整理出下列表格，更容易清楚理解。

3.住二之ㄧ、住二之二、住三之ㄧ、住三之二、住四之ㄧ鄰路面寬不足16公尺

        根據台北市土地使用分區管制自治條例第10條規定，住二、住三、住四之土地，如建築物面臨30米道路或是面前道路對側有河川，容積得酌予提高為住二之ㄧ、住二之二、住三之ㄧ、住三之二、住四之ㄧ。但若其鄰接道路之「基地面寬不足16公尺」，其容積率仍以原住二、住三、住四計算。

    也就是說此種”之”類的住宅區土地，必須符合兩個條件：(1)面前道路達 30公尺以或面前道路對側有河川(2)鄰接道路之基地面寬達到16公尺以上，容積率才得以該”之”類住宅區之容積計算。此點常為開發人員所忽略，不可不慎。(詳見下表)

(二)新北市特殊規定

1.商業區、住宅區面前道路寬度

         新北市的土地永遠要記得確認完使用分區後，一定要從各區的細部計畫下手研究。每一個細部計畫的住宅區、商業區容積率、建蔽率皆不太一致，也時常會規定如果面前馬路面寬不足，該容積率再往下修正(如三重、板橋、新莊、中和、永和等)，務必仔細確認。

2.商業區做住宅使用之容積不得超過該區住宅區之基準容積

        依照都市計畫法新北市施行細則第17條規定：「商業區做住宅使用之基準容積不得超過該都市計畫住宅區之基準容積。」

        舉例來說，以三重區二重疏洪道兩側附近地區，其細部計畫規定該範圍內住宅區容積率為240%，商業區320%。如果商業區做為住宅使用，則住宅部份容積最高只能使用240%，剩餘之容積80%須做為商業使用，其住宅、商業之比例為3：1。

        惟各計劃區所屬土地使用分區管制要點另有較嚴格之規定者，如新莊副都心區域已明確規定商業區做住宅使用之比例不得超過50%，則從其較嚴格之規定。

三、建蔽率之特殊規定

(一)台北市特殊規定

1.建蔽率放寬

    依台北市土地使用分區管制自治條例規定，建築基地如依原定建蔽率而無法依法定容積率之建築樓地板面積建築者，其建蔽率放寬如下：

(1)住宅區(第10條第4項)

     A.第二種住宅區，建蔽率四○％。

     B.第三種住宅區，建蔽率五○％。

     C.第四種住宅區，建蔽率六○％。

(2)商業區(第25條第3項)

     A.第一種商業區，建蔽率六○％。

     B.第二種商業區，建蔽率七○％。

     C.第三種商業區，建蔽率七○％。

     D.第四種商業區，建蔽率八○％。

(3)工業業區(第37條第2項)

    A.第二種工業區，建蔽率五○％。

    B.第三種工業區，建蔽率六○％。

        實務上，筆者很少見到這類建蔽率放寬的案子。並非所有基地都可以申請放寬建蔽率，其必須滿足特定之基地條件並敘明無法將法定容積使用之緣故，並由建築師簽證負責。得由台北市建築管理處逕依規定予以放寬建蔽率的基地為：

1.受限於航高限制者。

2.基地臨接道路寬度6公尺以下者。

3.未達本市土地使用分區管制規則之最小建築基地規定，並經本市畸零地調處委員會核准單獨建築或經專案簽報核准單獨建築之基地。

(二)新北市特殊規定

1.建蔽率上限

        根據都市計畫法新北市施行細則第36條規定，住宅區之建蔽率不得超過50%，商業區不得超過70%，工業區不得超過60%。前項各土地使用分區之建蔽率，其都市計畫書另有較嚴格之規定者，從其規定。  
        另外，第37條也規定，各土地使用分區之法定開挖率不得超過建蔽率加基地面積百分之十。但建築基地面積在五百公尺以下者，不得超過建蔽率加基地面積百分之二十。

土地開發實務─確認容積率與建蔽率(一)

一、認識容積率與建蔽率

        容積率與建蔽率是評估一塊土地時，最基本卻最重要的評估指標。凡是實施都市計畫範圍內之可建築土地，皆有其土地使用分區，不同的使用分區代表使用強度(容積率─即可興建的樓地板面積)與使用組別(如當住宅、商業、各種產業之限制)的不同。大致上建設公司最常接到的土地為住宅區、商業區與工業區，而其中又分別有不能的強度分級，如住一~住四，即代表使用強度的增加，也因此住四容積率與建蔽率高於住一、商四容積率與建蔽率高於商一。

(一)何謂容積率

        建築技術規則建築設計施工編第161條：「本規則所稱之容積率，指基地內容積總樓地板面積與基地面積之比。…前項所稱容積總樓地板面積，指建築物除依本編第五十五條、第一百六十二條、第一百八十一條、第三百條及其他法令規定，不計入樓地板面積部份外，其餘各層樓地板面積之總和‧」

        因此簡單的來說，容積率是指一建築物「計入容積之樓地板面積」與該基地面積之比值，也就是說容積越高的土地，可創造出的樓地板面積越多。而一般而言，基地可建築總樓地板面積包含了三個部份：

1.    基準容積：指土地使用分區管制規則規定容積率*基地面積之值。須參考各直轄市、縣市土地使用分區管制規定。

2.    獎勵容積：包含容積移轉獎勵容積、開放空間獎勵容積、大規模整體開發獎勵容積、時程獎勵容積、都市更新獎勵容積、其他獎勵容積。

3.    得不計入容積之項目：如陽台、梯廳合計15%，機電空間15%，屋突、陽台、雨遮、停車空間等。

        容積率基本上屬於立體式的總量管制，本意是為了藉由樓地板總量管制來控制居住或使用的人口數量。而就土地開發的角度來看，容積率代表了土地的價值，當一塊土地可創造的容積越高，代表可以興建的樓地板面積越多，價值也會越高。

(二)何謂建蔽率

    建築技術規則建築設計施工編第1條第4項對建蔽率之定義為「建築面積占基地面積之比率‧」而建築面積指的是建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影面積。譬如一宗土地使用分區為住三，其法定建蔽率為45%，即代表其建築面積最多只能佔45%(扣除不計入建築面積之面積，如陽台、雨遮、屋簷、遮陽板、花台、騎樓等)，其餘剩下部份須留設為法定空地。

    建蔽率基本上屬於平面式的面積管制，本意是為了藉由控制建築面積而留設出開放空間或綠帶，達到塑造整體環境的效果。而就土地開發的角度來看，建蔽率(建築面積)較重要的影響有二：

1.    一樓的面積：如果該區有店面價值，建蔽便會努力做到最高值。

2.    屋突的面積：屋突面積取決於建築面積(建築面積*3/8)。

二、初步確認

(一)確認使用分區

    根據上一節提到的使用分區圖與使用分區證明，可以明確的判別評估之土地所屬使用分區，在依據各縣市政府規定之土地使用管制規則，就可知道該法定容積率與建蔽率。

      上表為台北市土地使用管制規則對於不同分區之容積率、建蔽率之規定。

(二)確認都市(細部)計畫

    確認完使用分區後，還需要在Double Check細部計畫對於該區土地使用管制是否有特殊限制。台北市一般情況下，如果查詢使用分區註明為住宅區、商業區、科技工業區、工商混合區等在上表未規範之使用分區，代表其脫離台北市土地使用分區管制自治條例而有獨立的細部計畫作為規範，必須依照其規定之法定容積率、建蔽率辦理。

    對新北市而言，由於每個行政區都有其獨立之都市計畫，因此確認容積率、建蔽率反而是最先從該區都市計畫書著手查詢，確認後再回過頭檢查通則性之整體計畫或法規(如都市計畫法新北市施行細則)。